Льготная ипотека растёт, рыночная сокращается. Что происходит с ценами на жильё
Часть выгоды от дешёвых кредитов может уходить в рост стоимости квартир, считают аналитики Halyk Finance.
В 2025 году банки Казахстана выдали ипотечных кредитов на 2,36 трлн тенге — на 16,7% больше, чем годом ранее. При этом выдача льготной ипотеки выросла на 26,2%, а рыночной — сократилась на 1,4%.
Семь из десяти тенге — по льготным программам
За год заёмщики получили 1,67 трлн тенге льготной ипотеки против 690 млрд тенге рыночной. На льготный сегмент пришлось около 71% новых выдач.
В накопленном ипотечном портфеле его доля ещё выше, так к началу 2026 года льготные займы составляли 73% задолженности.
В первом полугодии 2026 года перевес сохранился. По приведённым в обзоре данным Ассоциации финансистов Казахстана, доля рыночных ипотечных продуктов в новых выдачах опустилась до 14,3%.
Почему ипотечные ставки ниже базовой
В декабре 2025 года базовая ставка составляла 18%, а средняя ставка по выданным ипотечным кредитам — 10,5%. Разрыв достигал 7,5 процентного пункта.
Аналитики объясняют это преобладанием льготных программ. Их условия меньше зависят от решений Нацбанка, поэтому повышение базовой ставки слабее отражается на средней стоимости жилищных кредитов.
В первом полугодии 2026 года средняя ставка по новым ипотечным займам составляла около 10%, хотя базовая большую часть этого периода держалась на уровне 18%.
Как дешёвые кредиты влияют на цены
Льготная ставка снижает расходы на кредит и позволяет большему числу людей выйти на рынок жилья. Покупатели могут занять больше денег и предложить за квартиру более высокую сумму.
Строительство новых домов требует времени, поэтому предложение не успевает быстро подстроиться под растущий спрос. Если покупателей становится больше, а доступных квартир не хватает, цены могут расти.
В результате часть выгоды от дешёвого кредита покупатель может потерять из-за подорожания самого жилья.
Рыночная ипотека теряет позиции
Аналитики напомнили, что Нацбанк предупреждал о вытеснении рыночной ипотеки льготными программами ещё в отчёте о финансовой стабильности за 2021 год. В отчёте за 2024 год регулятор вновь указал на этот риск.
Данные за первое полугодие 2026 года показывают, что рыночный сегмент продолжает терять позиции. По данным АФК, его доля в новых выдачах сократилась с 26,2% до 14,3%.
Таким образом, льготные программы всё сильнее вытесняют рыночную ипотеку. Общий объём выдач растёт, но кредиты на рыночных условиях занимают всё меньшую долю.
